Der Weg zur eigenen Immobilie

Die nachfolgenden Tipps und Ratschläge sollen verhindern, das Sie unvorbereitet in ein Vertragswerk hineingeraten und den Ausspruch

"hätte ich mich doch besser beraten lassen"

gebrauchen.

Unser Ziel ist es, von Anfang an mit offenen Karten zu spielen, und unsere Kunden auf den Kauf Ihrer Traumimmobilie vorzubereiten.

In unserer Branche gibt es genügend "schwarze Schafe", was Sie vielleicht aus den Medien und unter Umständen sogar von Freunden und Bekannten gehört haben.

Vor Ihnen haben bereits die verschiedensten Berufsgruppen und Gesellschaftsschichten unsere Partnerschaft gewählt.

Ärzte, Architekten, Arbeiter, Angestellte, Anwälte, Beamte, Direktoren, Fabrikanten, Filmschauspieler, Handwerker, Ingenieure, Landwirte, Lehrer, Makler, Meister, Notare, Offiziere, Politiker, Professoren, Richter, Staatsanwälte, Studenten, Techniker, Unternehmer,

Wir versuchen, mit folgendem Leitfaden den Weg zu Ihrem Traumeigenheim sowohl für Sie als auch für uns so unproblematisch und nervenschonend zu gestalten.

Wenn Sie nun nachfolgende Zeilen lesen, zeugt das nur, das Sie auch Interesse am Kauf einer Immobilie haben, somit haben Sie den Ersten Schritt bereits getan.

Welche Aufgaben kommen nun beim Kauf einer Immobilie von der Baubetreuung auf Sie zu?

1. Kontaktaufnahme

Rufen Sie uns an, schicken Sie uns eine Email, kommen Sie zu uns ins Büro oder in die Verkaufsstellen.

2. Beratung

Sie haben sich Gedanken über einen Erwerb einer Wohnung oder ein Haus gemacht, wir haben das Angebot

Gerne beraten wir Sie für Ihre beste Lösung aus unserem Programm. Bei diesem Kontakt ist es uns wichtig, das Sie das Vertrauen haben, einen seriösen und fairen Partner für Ihr Vorhaben gefunden zu haben. Sie können aber auch versichert sein, das wir Sie nicht drängen oder überreden werden, Sie von Ihren Wunschvorstellungen abzubringen, nur um ein Geschäft zu machen. Selbstverständlich wollen auch wir nur unser Produkt verkaufen, wir wollen aber, das Sie vor dem Kauf bereits von unserem Produkt überzeugt sind. Gerne leiten wir Ihnen auch Referenzadressen weiter. Die an Ihrem Bau beteiligten Unternehmen finden Sie unter der Rubrik Links, mit den meisten Handwerkern arbeiten wir bereits viele Jahre zusammen.

3. Objektfindung/Finanzierung

Zusammen haben wir die Planung erstellt oder aus unserem Angebot ein Objekt ausgewählt, den Preis fixiert und die Ausstattung ausgiebig erörtert. Sie haben Ihre zusätzlichen Wünsche geäußert, wir haben versucht, diese zu erfüllen. Die Finanzierung wird besprochen und gesichert, falls Sie dies nicht im Vorfeld selbst schon erledigt haben. Benötigen Sie ein zusätzliches Darlehen einer Bank oder ähnlichen Institution, denken Sie daran, das die Banken Ihnen auch nur etwas verkaufen wollen, nämlich Ihr Geld. Auch hier ist ein Vergleich wichtig, denn in der Regel binden Sie sich für längere Zeit an eine Darlehensvertrag und somit ist jedes 100stel bares Geld in Ihrer Tasche. Sind uns diese Schritte gelungen, wird der Kaufvertrag vorbereitet.

4. Bauvertrag oder Baubetreuungsvertrag

Beim Bauvertrag erhalten Sie von uns ein schlüsselfertiges Angebot zum Festpreis. Die Auswahl der Subunternehmer liegt allein in unserem ermessen, die Zahlung erfolgt nach Baufortschritt an uns. Beim Baubetreuungsvertrag erhalten Sie zwar ebenfalls ein schlüsselfertige Angebot, allerdings bleiben Sie weiter der Herr über das Geschehen. Sie schließen direkt mit den von uns ausgewählten Handwerker einen Bauvertrag oder aber bringen selbst eingeholte Angebot mit ein. Wir garantieren Ihnen einen detailliert aufgeschlüsselten Festpreis über alle Leistungen, sofern Sie unsere Auswahl an Handwerker beteiligen, unser Honorar wird pauschaliert und erfolgsabhängig gestaltet, wenn der garantierte Festpreis unterschritten wird. Auf Wunsch erhalten Sie auch eine Festpreisgarantie. Der Vorteil, Sie können jederzeit ins Geschehen einwirken

5. Kaufvertrag

Sie kaufen ein von uns bereits projektiertes Objekt auf einem unserer Grundstücke, bereitet der Notar den Kaufvertrag für das Objekt mit ihren Daten vor. Diesen bekommen Sie zusammen mit der meist schon beurkundeten Teilungserklärung mind. 14 Tage vor Beurkundung zugesandt, damit Sie ausreichend Zeit haben, sich dieses Vertragswerk durchzulesen. An erster Stelle Ihrer Prüfung sollte der Preis und der garantierte Fertigstellungstermin sein. Alle weiteren entstehenden Fragen werden wir oder der Notar Ihnen gerne beantworten. Scheuen Sie sich nicht, bei uns oder bei dem Notar nachzufragen, gerne geben wir Ihnen hierzu Erklärungen und Auskunft. Die finanzierende Bank muss ebenfalls unterrichtet werden, denn diese will zur Sicherung eine Grundschuld am Objekt eingetragen haben.

6. Bauphase

Oft ist vor dem Kauf nicht einmal das Grundstück gerodet, Sie kaufen vom Plan weg. In dieser Zeit können Sie uns gerne Ihre zusätzlichen Sonderwünsche, die Ihnen beim Bemustern von Ausstattungsgegenständen oder aber durch Ihre Freunde und Bekannte in den Kopf gesetzt wurden, vortragen. Irgendwann müssen Sie ja Ihre Freunde und Bekannte über Ihr Vorhaben unterrichten, dabei werden Sie merken, das Sie urplötzlich von lauter Baufachleuten umgeben sind. Lassen Sie sich in dieser Phase nicht beunruhigen, es ist Ihre Wohnung oder Ihr Haus, Sie müssen darin Wohnen und Leben, nicht Ihr Bekannter. Seien Sie aber versichert, wir haben bereits bei der Planung versucht, das Optimale zu gestalten. Lässt es der Bauablauf zu, werden wir natürlich gerne Ihre Wünsche, Änderungen und Anregungen berücksichtigen sofern es noch möglich ist.

Was müssen oder sollen nun Sie während dieser Phase tun?

Sind Sie mit allem zufrieden, lehnen sie sich zurück und warten ab, bis das Objekt fertig ist.

Bei der Baubetreuung läuft es wie folgt ab:

Sie bekommen Pläne ausgehändigt, im Maßstab 1:50, s. g. Ausführungspläne. Alles was darin steht, wird auf der Baustelle ausgeführt. Diese Pläne liegen auch den beteiligten Handwerker vor. Diese Pläne sind eine Kopie der Vertragsunterlagen, nur etwas detaillierter. Dazu bekommen Sie eine Handwerker- und Lieferantenliste

Sind Sie mit allem zufrieden, lehnen sie sich zurück und warten ab, bis das Objekt fertig ist.

Sie wollen Ihre Wohnung mitgestalten?

Dann haben wir für Sie folgende Ratschläge:

7. Bemusterung

Generell gilt, auch wenn die Kommunikation zwischen unseren Handwerkern, Lieferanten und der Bauleitung bisher ganz gut geklappt hat, das alles was sie bemustern eine s.g. Bringschuld ist, d.h. das auch Sie dafür Sorge tragen müssen, das die Informationen an uns weitergereicht werden. Deshalb bei "schwierigen Fällen" immer auch mit uns Kontakt aufnehmen. Gerade bei Änderungen ist es wichtig, das auch wir informiert werden. Erst wenn wir diese Änderung bestätigt haben, haben Sie Gewissheit, das auch Nachfolgehandwerker über diese Maßnahme informiert sind. Als Beispiel nehmen wir eine Türe. Sie ändern den Anschlag der Türe von links nach rechts. Der Schreiner erfährt es von Ihnen, der Elektriker muss es wissen, weil dann der Schalter evtl. ebenfalls verlegt werden muss. Ändern Sie die Türe so, das diese nicht nach Innen sondern nach Außen aufgeht, muss es zusätzlich der Estrichleger und der Fliesenleger wissen, damit die Dehnfuge bzw. der Belagswechsel nicht falsch angesetzt wird.

Selbstverständlich werden Sie zusätzlich während der Bauzeit auf diese Dinge hingewiesen, dies ist nur eine Vorabinformation.

Sie wollen Ihre vorhandenen Möbel unterbringen, also messen Sie diese, zeichnen Sie diese in die Pläne ein, dann sehen Sie, ob Sie passen. Sie haben Schwierigkeiten? Sprechen Sie mit uns.

Sie brauchen neue Möbel und eine neue Küche? Suchen Sie sich bei Zeiten einen Lieferanten aus, nehmen Sie den Plan und Baubeschreibung mit und lassen sich Ihre Küche und Ihre Einrichtung planen, oder sprechen Sie mit uns

Elektriker

Sie wollen dem Elektroinstallateur nicht die Anordnung der Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe überlassen, nehmen Sie mit diesem Kontakt auf und lassen Sie sich beraten. Wir haben bereits eine Ausstattung auf hohem Niveau, das soll aber nicht heißen, das noch Wünsche offen sind. Gerade im Multimediabereich gibt es heute unzählige Möglichkeiten, eine Wohnung oder Haus auszustatten. Aber hier sollten Sie sehr wohl überlegen, ob es z.B. sinnvoll ist, das Sie Ihren Mikrowellenherd über Handy von unterwegs aus einschalten. Hier werden Sie zum ersten Mal nach einem Kücheneinrichtungsplan gefragt. Wo soll der Herd der Kühlschrank, der Gefrierschrank, der Tel.-Anschluss und die TV-Anschlüsse angebracht werden? In unseren Plänen sind Vorschläge bereits eingezeichnet, passen diese zu Ihren Wunschvorstellungen? Die elektr. betriebenen Rollläden sind mit einem Auf/Ab Schalter ausgestattet. Sie wollen eine Zentrale Schaltung zusätzlich, eine Zeitschaltung, eine Urlaubschaltung? Den Erweiterungen sind keine Grenzen gesetzt. Aber auf das finanzielle Budget achten. I. d. R. sind unsere Wohnanlagen mit einer digitalen SAT-Anlage ausgestattet - Sie benötigen einen SAT-Receiver - und Einfamilienhäuser zumindest mit Leerrohren für den TV-Anschluss. Hier müssen nun Sie entscheiden, was Sie wollen - SAT-Anlage, Kabelfernsehen, oder Anderes. Versäumen Sie nicht, rechtzeitig die dementsprechenden Anträge zu stellen, z. B. bei Kabel Deutschland oder aber bei dem Anbieter Ihrer Auswahl. Nicht das beim Einzug der Fernseher stumm bleibt.

Installateur

Sie wollen dem Sanitärinstallateur nicht die Anordnung der Einrichtungsgegenstände überlassen, nehmen Sie zuerst mit dem Lieferanten Kontakt auf, lassen Sie sich die vertraglich zugesicherten Gegenstände zeigen und ggf. beraten, erst dann nehmen Sie, falls noch notwendig, Kontakt mit dem Installateur auf. Auch hier ist es ratsam, evtl. zusätzliche Wünsche dem finanziellem Budget anzupassen. Wir installieren Ihnen gerne goldene Wasserhähne, aber die kosten leider mehr.

Ofenbauer (falls möglich)

Sie wollen einen gemauerten Ofen und nicht nur einen Aufstellofen? Dann berücksichtigen Sie, das hier i.d.R. der Estrich in diesem Bereich ausgespart werden muss, also ebenfalls rechtzeitig Überlegungen anstellen, wir beraten Sie auch zu diesem Thema

Der Rohbau Ihrer Wohnung ist fertig, der Elektriker und der Installateur laden zur Rohbaubesprechung ein. Hier können Sie nun, falls Sie wollen, die genaue Anordnung der Installationen zusammen im Detail nochmals festlegen.

Natursteinarbeiten

Die Fenstersimse werden zusammen mit uns bei der Rohbaubesprechung vor Ort bemustert. Sie wollen was besonderes? Haben Sie etwas in einem Baustoffhandel gesehen, teilen Sie uns den Namen des Produkts mit, wir machen Ihnen ein Angebot, oder aber Sie suchen unseren Lieferanten auf und lassen sich beraten.

Verputzarbeiten

Sie sind Allergiker? Sprechen Sie mit uns, auch hier beraten wir Sie gerne über evtl. Maßnahmen, um ein Klima zu schaffen, das die Nase trocken bleibt. Zum Beispiel mit einem Lehmputz. Der Lehmputz gehört zu den ältesten Baumaterialien und findet besonders im Innenbereich wieder an Bedeutung. In Spritzwassergefährdeten Stellen sollten wir Ihn jetzt nicht einsetzen, aber warum nicht im Schlafzimmer? Klar ist der Putz teuerer, was bei einem Raum von 16 m² 800,-- € Mehrpreis ausmacht. Die Oberfläche gibt es allerdings nur gefilzt und wenn Sie wollen, brauchen Sie den Putz gar nicht mehr streichen, weil er durch seine Naturfarbe einen gelblichen warmen Ton darstellt.

Sie wollen glatte Wände, unter Umständen sogar planeben, das kein Streiflicht entsteht? Möglich ist alles, aber allein durch diese hohe Anforderung muss nicht nur der Verputzer äußerst genau arbeiten, auch der Maler muss dann diesen Untergrund mehrmals spachteln, um dieses Ziel zu erreichen. Auch das kostet mehr, soll aber nicht heißen, das die Oberfläche gemäß unserer Baubeschreibung in allen Richtungen schief und krumm ist, nein Sie richtet sich nach den Anforderungen der Maßtoleranzen im Hochbau. Diese erklären wir Ihnen gerne unter dem Begriff "Abnahme".

Innentüren

Sie wollen die Türen vor Einbau bemustern, sie wollen einen erhöhten Einbruchschutz, ein besonderes Glas, eine Glastüre? Setzen Sie sich mit dem Schreiner in Verbindung, er wird Sie ausführlich beraten. Gerade was die Eingangstüre betrifft, Sie verfügt über einen Rauchschutz, Brandschutz, Klimaschutz und Schallschutz und das ganze zertifiziert über eine Zulassung, zusammengesetzt aus Türblatt, Drückergarnitur, Beschlag, Türzarge, Bodendichtung und Einbauvorschrift. An einer eingebauten Wohnungseingangstüre dürfen Sie keine Veränderungen mehr vornehmen, sonst verliert die Türe u. U. Ihre Zulassung. Also rechtzeitig Überlegungen über zusätzlichen Einbruchschutz oder Schließung machen. Nach Einbau geht nur noch was mit erheblichem Kostenaufwand. Aber auch bei Innentüren sollten Sie wissen, das der untere Abstand zum Bodenbelag z.B. bei Holzelementen 7 mm betragen darf, in einer Stahlzarge kommen noch 2 mm dazu, also 9 mm und dabei werden oftmals schon 5 mm als zuviel angesehen.

Fliesenlegerarbeiten

Suchen Sie den Fliesenlieferanten auf, lassen Sie sich beraten und bemustern Sie die Fliesenbeläge nach Ihren Wünschen. Der Händler führt Ihnen eine Vielzahl von Möglichkeiten vor, aber Vorsicht, hier können zusätzliche Kosten auf Sie zukommen.

Dazu ein paar Beispiele:

- Eine diagonal Verlegung der Fliesen ist deswegen teurer, weil der Fliesenleger einfach mehr Zeit für die Vorarbeit kalkulieren muss und mehr Verschnitt anfällt.

- Ein übergroßes Fliesenformat kommt auch teurer, nein, das Verlegen geht nicht schneller, im Gegenteil, der Fliesenleger muss den Untergrund noch besser herrichten, als dies die Maßtoleranzen der Vorgängerhandwerker zulassen. Das ist meist Millimeterarbeit und der Verschnitt vermehrt sich auch.

- Feinsteinzeugfliesen haben i. d. R keine gefaste Kante, also muss hier ebenfalls der Untergrund genauer vorbehandelt werden als bei Keramikfliesen mit gefaster kante. Da sind die Maßtoleranzen wesentlich geringer, als sonst, und schließlich sind wir alle bestrebt, eine saubere und Normengerechte Arbeit abzugeben.

- Nicht nur der Stückpreis von Dekorfliesen, Bordüren etc. ist erheblich, der Fliesenleger hat auch hier einen zusätzlichen Mehraufwand für das Verlegen und das Einmessen.

- Auch wenn wir den Fliesenlieferanten schon mehrmals darauf angesprochen haben, er soll Bodenfliesen nicht als Wandfliesen verkaufen - er will auch nur verkaufen - warum? Bodenfliesen sind meist sehr harte Fliesen, u. U. können diese mit einem Fliesenschneider nicht mehr geschnitten werden, man benötigt eine Steinsäge, die Folge, die Verlegearbeit wird teuerer, aber nicht nur die, auch der Installateur will einen Mehrpreis, weil der einen Diamantbohrer für das Anbringen der Einrichtungsgegenstände benötigt, davon kostet einer ca. 40,-- € und der ist u. U. nach 4 Bohr-löcher hinüber.

- Wird das Badezimmer z. B. nur bis zur halben Höhe gefliest, sparen Sie sich zwar ein paar qm Fliesen, aber diese Restfläche muss dann noch feingeputzt und gemalert werden. Also kommt hier ein Minderpreis zwar für das Material Fliesen, dafür aber ein Mehrpreis für den Verputzer, für den Maler und, wie kann's auch anders sein, für den Fliesenleger. Warum der? Der Fliesenleger macht eine Mischkalkulation, d.h., er geht davon aus, das er die Bäder bis unterkante Decke verlegt. Es dürfte einleuchtend sein, das die Verlegung im Installationsbereich aufwendiger ist, als an einer Fläche, wo keine Anschlüsse für Armaturen aus der Wand berücksichtigt werden müssen. Somit können sie in diesem Fall davon ausgehen, das Sie sich in Summe nur das Material der Fliesen sparen, mehr dürfen Sie nicht erwarten.

Malerarbeiten

In der vorherigen Rubrik bereits erwähnt, auch hier können sie Einfluss nehmen. Sie wollen keine weißen Wände, Sie wollen Farbe und wundern sich über einen Mehrpreis des Malers, obwohl das Material preisgleich mit der Standardausstattung ist, auch dies ist einfach erklärt. Die Decke ist weiß, die Wand ist weiß, der Maler streicht ohne Abklebearbeiten über Decke und Wände. Jetzt kommt Farbe ins Spiel....nicht nur, das er hier zusätzliches Material nach Ihren Wünschen anliefern muss, nein er verlangt auch noch einen Zuschlag für das Anarbeiten an Übergängen zum Farbwechsel. Dies ist auch Logischerweise ein Mehraufwand.

Bodenlegerarbeiten

Standardmäßig sind alle Böden gefliest. Sie wollen aber Parkett. Sie suchen den Parkettleger auf, bemustern unseren Standardparkett kan. Ahorn mit einer Stärke von 16 mm, ist dies kein Problem, so lange der Estrich nicht verlegt ist, denn Sie wollen die Wohnung schwellenlos, also muss der Estrich in diesem Bereich um ca. 0,6 mm tiefer ausgeführt werden, als der Bereich, wo Fliesen, mit einer Materialstärke incl. Kleber von ca. 10 mm verlegt sind. Wenn auch so eine Türschwelle 4 mm nach der Norm sein darf, ist sie immer noch 2 mm zu hoch. Also....rechtzeitig bemustern, Der Parkettleger veranlasst dann alles weitere an die Bauleitung.

Balkon- und Terrassenbelag

Auch hier gilt, Lieferanten aufsuchen, bemustern und der Bauleitung mitteilen. Besondere Verlegewünsche dazu geben oder aber auch mit dem Verlegebetrieb Kontakt aufnehmen.

8. Abnahme

Hier unterscheiden wir zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum:

Ihre Wohnung, Ihr Stellplatz, Ihr Keller, zusammengefasst und kurz erklärt: Alles was Sie vom Innenraum in Ihrer Wohnung und Keller sehen können und nur allein Ihrer Wohnung dient, ist Ihr Sondereigentum, als Beispiel, den Putz an der Tragenden Wand können sie sehen, das Mauerwerk darunter nicht, also Putz ist Ihr Eigentum, also Sondereigentum, die tragende Mauer Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseingangstüre innenseitig ist Ihr Eigentum, die Seite zum Treppenhaus jedoch schon wieder Gemeinschaftseigentum. Eine genauere Erklärung erhalten Sie unter folgendem Link:

Sondereigentum

Wie verhält es sich nun bei der Abnahme? Der Ablauf ist bereits im Kaufvertrag geregelt. Schon während der Bauzeit bekommen Sie von uns die Begehungsprotokolle des TÜV Süd Baucontrolling ausgehändigt, um zu sehen, was diesem Sachverständigen an Unregelmäßigkeiten aufgefallen sind. An einem Bauwerk arbeiten Menschen und Menschen sind nicht fehlerlos. Der TÜV ist dazu da, im Vorfeld Unregelmäßigkeiten aufzuzeigen und zu dokumentieren, damit Sie rechtzeitig, um weitere Folgeschäden zu vermeiden, beseitigt werden.

Ihre Wohnung ist fertig und zur Abnahme bereit. Sie bekommen einen Abnahmetermin ca. 14 Tage vorher mitgeteilt. An diesem Termin nehmen Sie, evtl. Ihr Vertreter und wir teil. Sie wünschen einen Sachverständigen dazu? Fragen Sie den für unsere Anlage zuständigen Ansprechpartner des TÜV, oder aber Sie nehmen eine fachkundige Person Ihres Vertrauens hinzu und wir machen zusammen eine Vorbegehung des Sondereigentum. An diesem Termin wird ein Protokoll erstellt und alle evtl. fehlenden oder Unregelmäßigen Leistungen aufgezählt. Es wird ein weiterer Termin vereinbart, an dem diese Leistungen dann fertig gestellt und Unregelmäßigkeiten beseitigt sein müssen, die Verbrauchszähler werden abgelesen und ein Abnahmeprotokoll wird gefertigt. Ist dies geschehen und Sie haben den Kaufpreis bezahlt, erfolgt die Schlüsselübergabe.

Gemeinschaftseigentum

Unter diese Rubrik fällt alles, was nicht zu Ihrem Sondereigentum gehört. Außenanlagen, Anlagen außerhalb der Wohnung, Dach, Keller, Treppenhaus, Fassade, Technische Ausstattung etc.. Eine genauere Erklärung erhalten Sie unter folgendem Link:

Gemeinschaftseigentum

Die geschäftsmäßige Abnahme des Gemeinschaftseigentum vollzieht die TÜV Industrie Service GmbH als bereits im Kaufvertrag gemeinsam bestellter Sachverständiger. Bei diesem Termin werden Sie dazu beigeladen, i. d. Regel erfolgt dieser Zeitnah zum Abnahmetermin Ihres Sondereigentum. Gerne könne Sie auch hier eine fachkundige Person Ihres Vertrauen zusätzlich hinzuziehen, wir haben nichts zu verbergen. Auch hier wird ein Protokoll erstellt, und die Abnahme ausgesprochen. Leistungen, die bei diesem Termin mit Mängeln behaftet sind, werden unverzüglich mit angemessener Fristsetzung beseitigt.

Wir haben nun mehrmals das Wort "Unregelmäßigkeiten" benutzt. Was bedeutet dies? Fangen wir an mit den Maß- und Winkeltoleranzen im Hochbau. Häufig tritt das Problem der Ebenheitsmessung an der Decke, Boden und Wand auf. Im folgenden versuchen wir Ihnen die Grenzbereiche der Messmöglichkeiten aufzuzeigen um Hinweise für die Praxis zu geben.

Ursache zahlreicher Streitigkeiten sind die unterschiedlichen Vorstellungen von ebenen Flächen. Während der Käufer oftmals die glatte Oberfläche (Ebenheit) der einzelnen bemusterten Fliese als Maßstab für die gesamte Fußbodenfläche sieht, fühlt sich der Ausführende, der sich redlich bemühte im Durcheinander einer unter Termindruck stehenden Baustelle gute Arbeit zu leisten, zu unrecht als Pfuscher kritisiert, wenn die Oberfläche nicht den Erwartungen des Käufer entspricht. Hier liegt oftmals eine scheinbar unüberwindbare Hürde zwischen der Erwartungshaltung des Käufers und den Möglichkeiten der praktischen Umsetzung.

Gerne wird in solchen Situationen dann auf technische Regelungen zurückgegriffen. Einen ersten Ansatz hierzu findet man in den Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV) der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), die häufig vereinbart sind. Hier werden beispielsweise in der DIN 18352 Fliese und Plattenarbeiten oder in der DIN 18350 Putzarbeiten im Abschnitt 3 - Ausführung - zum Teil zulässige Toleranzen direkt genannt sowie auf die zulässigen Grenzwerte für Abweichungen, die in der DIN 18202 Toleranzen im Hochbau geregelt sind, hingewiesen.

Während die DIN 18202 die baustoffunabhängigen Toleranzen für die Ausführung von Bauwerken regelt, werden in der DIN 18203 die zulässigen Toleranzen für Bauteile aus

-Beton. Stahlbeton, Spannbeton (Teil 1);

-Stahl (Teil 2) und

-Holz, Holzwerkstoffe (Teil 3) aufgeführt.

Untrennbar von der DIN 18202 Toleranzen im Hochbau ist die DIN 18201 zu sehen. Sie regelt beispielsweise die Begriffe und die Anwendung.

Wichtig für das Verständnis der DIN 18202 und DIN 18203, in denen die Toleranzen genannt werden, sind die Begriffe Stichmaß und Messpunktabstand, die im Bild 2 der DIN 18201 anschaulich dargestellt sind:

Die Regelungen der DIN 18202

Die in der Norm festgelegten Toleranzen betreffen

- Grenzabmaße für Bauwerksmaße,

- Winkeltoleranzen und

- Ebenheitstoleranzen.

Jeder dieser Toleranzbereiche ist für sich alleine, unabhängig von den anderen zu sehen. So können die Anforderungen an die Ebenheit einer Oberfläche im Sinne dieser Norm erfüllt sein, handelt es sich jedoch beispielsweise um eine Rampe, kann die Breite der Rampe unzureichend und die Abweichung von der geplanten Neigung außerhalb des Toleranzbereiches liegen.

Grenzabmaße

Die erste in der Norm aufgeführte Gruppe sind die Grenzabmaße. In Tabelle 1 werden die zulässigen Abweichungen für Längen, Breiten, Höhen, Öffnungen etc. in Abhängigkeit des Nennmaßes (Sollmaß) aufgeführt.

Beim Feststellen der Maße vor Ort ist es nicht zulässig, beispielsweise die Geschosshöhe direkt an der Wandoberfläche zu messen. Es ist ein Abstand von 10 cm von den Wandoberflächen zu wählen, um die Herstellungsbedingt nicht auszuschließenden größeren Abweichungen in den Eck- und Randbereichen unberücksichtigt zu lassen. Die Wahl der Messpunkte ist zum Beispiel im Bild 4 - Prüfung einer Höhe - in der Norm dargestellt:

Bild 4 aus DIN 18201: Prüfung einer Höhe

Winkeltoleranzen

Auch bei der Prüfung von Winkeln, deren Toleranzen in der Tabelle 2 der Norm aufgeführt sind, wird von den gleichen Messpunkten ausgegangen, wie für die Feststellung der Grenzabmaße. Das direkte Auflegen der Meßlatte auf der Oberfläche in Raumecken, was häufig angewendet wird, um beispielsweise „rund" verputzte Ecken zu verdeutlichen, stellt keine auswertbare Messung im Sinne der Norm dar.

Ebenheitstoleranzen

Für die Anforderungen, die an Oberflächen (Wände, Decken, Fußboden-schichten) bezüglich ihrer Ebenheit zu stellen sind, gelten die Werte der Tabelle 3.

Die Ebenheit einer Fläche wird durch Auflegen einer Messlatte festgestellt. Hierbei entspricht der Abstand der Auflagepunkte der Messlatte auf der Oberfläche dem Messpunktabstand; der größte Abstand zwischen Messlatte und Oberfläche ist das mit dem Tabellenwert zu vergleichende Stichmaß (siehe hierzu Bild 2 aus DIN 18 201). Derartige Messungen können nur als Stichprobenüberprüfung durchgeführt werden. Bei größeren Flächen empfiehlt sich die Durchführung einer Flächenabdeckenden Messung durch rasterförmig angeordnete Messpunkte.

Bei der Durchsicht sämtlicher Tabellenwerte wird deutlich, dass im Grunde genommen, die größte Ungenauigkeit bei den kleinsten Bauteilmaßen zulässig ist. Betrachtet man zum Beispiel die Winkeltoleranzen, so ist für eine Länge von 1 m eine Abweichung von 6 mm zulässig. Bei einer Länge von 30 m ist jedoch nicht das 30- fache – somit 180 mm – als Stichmaß zulässig, sondern lediglich das 3,3- fache. Bei einer Länge von 30 m würde bei einer Abweichung über +/- 20 mm die zulässige Winkeltoleranz überschritten.

Das Einsatzgebiet der Norm in der Praxis

Die in den Normen DIN 18202 und DIN 18203 genannten Toleranzbereiche dienen im wesentlichen dazu, die Qualität der Vorunternehmerleistungen soweit sicherzustellen, dass die unvermeidbaren Ungenauigkeiten infolge Mess-, Fertigungs- und Montageungenauigkeiten trotzdem zu einer funktionsfähigen Leistung ohne Nacharbeiten führen.

Auf dem Weg über den Rohbau zum Fertiggestellten Bauwerk werden die Messungen der Norm nur unter Baufachleuten angewandt, um zu prüfen, ob die Vorunternehmerleistung die notwendige Genauigkeit hat. Erst bei einer Überschreitung der Toleranzen kann das nachfolgende Gewerk die Notwendigkeit eines zusätzlichen Aufwandes zur mangelfreien Erbringung seiner Leistung darstellen.

Die grundsätzliche Verwertbarkeit des Bauwerks, die durch die Einhaltung der Toleranzen sichergestellt wird, scheint jedoch oftmals für den Bauherrn/Nutzer kein ausreichendes Kriterium zu sein.

Der Bauherr und Nutzer steht in Anbetracht der von ihm getätigten Investition bzw. infolge der langfristig abgeschlossenen Miet- oder Leasingverträge den technischen Leistungen erwartungsvoll und kritisch gegenüber. Für ihn zählt das mit Geld abgegoltene unmittelbare Geltungsvermögen des Bauwerks. Dabei stört jede Unregelmäßigkeit und lässt sich nicht durch den Gedanken an die Patina der kommenden Jahrzehnte überdecken.

Diese kritische Betrachtungsweise beginnt eigentlich erst mit dem Fortschritt des weiteren Innenausbaus und der Möblierung. Flächen, die im Abnahmereifen Bauwerk keine offensichtlichen Hinweise auf Überschreitungen der zulässigen Toleranzen aufwiesen, lassen nun den industriell produzierten Einbauschrank zum Stein des Anstoßes werden. Der Übergang zwischen Bauwerk und Einrichtung wird nun zu einer wichtigen Schnittstelle, vor allem wenn die Einrichtung als integraler Bestandteil des Gesamtkonzeptes zunehmende Bedeutung erfährt. Sehr häufig wächst erst an dieser Stelle das Bedürfnis nach Klärungsbedarf - in der Regel in Verbindung mit dem Wunsch nach Messungen gemäß DIN 18202.

Hier wollen wir ein paar offene Worte sprechen!

Wir sehen hier bereits im Vorfeld ein Aufklärungsbedarf in der Hinsicht, dass Ihnen als Käufer der Rahmen der unter üblicher Sorgfalt zu erreichenden Genauigkeiten deutlich vor Augen geführt wird - durch Hinweis auf die entsprechende Norm oder Vergleichsflächen - und ihnen dann die Alternative der erhöhten Anforderungen, die selbstverständlich nach wirtschaftlichen Maßstäben vereinbart werden (DIN 18201, Abschnitt 4.2) können, aufgezeigt wird.

Sowohl von der Praxiserfahrung als auch von den theoretischen Ansätzen her ist die Anwendbarkeit der DIN 18202 begrenzt. Bei der Würdigung von Vorunternehmerleistungen, vor allem bei größeren Flächen, hat sich die Norm durchaus bewährt.

Lassen Sie sich von uns beraten, gerne erfüllen wir unter o. g. Aspekten Ihre Wünsche.

Dies ist aber alles nur der Anfang. In unregelmäßigen Abständen werde ich hier weitere hilfreiche Tipps und Anmerkungen geben, damit Ihre Traumimmobilie nicht zum Albtraum wird.